LỰA CHỌN NHÀ ĐẦU TƯ

THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐẦU TƯ

CÓ SỬ DỤNG ĐẤT THÔNG QUA ĐẤU THẦU
Hình ảnh diễn giả
THỰC TRẠNG VÀ KIẾN NGHỊ

VŨ LÊ BẰNG
Luật Sư Thành Viên | Nishimura & Asahi (Vietnam) Law Firm
NỘI DUNG
TỔNG QUAN PHÁP LUẬT ĐẤU THẦU VỀ LỰA CHỌN
01 NHÀ ĐẦU TƯ THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐẦU TƯ CÓ SỬ DỤNG ĐẤT

02 THỰC TRẠNG THI HÀNH

03 KIẾN NGHỊ
 TỔNG QUAN PHÁP LUẬT ĐẤU THẦU
VỀ LỰA CHỌN NHÀ ĐẦU TƯ THỰC HIỆN
01 DỰ ÁN ĐẦU TƯ CÓ SỬ DỤNG ĐẤT
 TỔNG
01 QUAN (1)

Văn Bản Quy Phạm

Pháp Luật Và Dự Thảo
Liên Quan
 Quy định về mặt nội dung bao gồm các trường hợp áp dụng
TỔNG LUẬT ĐẤT ĐAI 2024

01 QUAN (2)
(Điều 126 Luật Đất Đai) và các điều kiện liên quan (như quỹ đất, tổ chức tham gia,
v.v.).

Một số thay đổi đối với LUẬT ĐẤU THẦU 2023

Luật Đấu Thầu và Dự Thảo Nghị Định quy định về trình tự, thủ
pháp luật liên quan đến VÀ DỰ THẢO NGHỊ ĐỊNH
tục đầu thấu dự án có sử dụng đất.
đấu thầu lựa chọn nhà
đầu tư thực hiện dự án
đầu tư có sử dụng đất.
LUẬT NHÀ Ở 2023 Việc đấu thầu dự án nhà ở nhìn chung được dẫn chiếu tới
pháp luật về đầu tư hoặc đấu thầu.

LUẬT KINH DOANH BẤT

ĐỘNG SẢN 2023 Không có quy định liên quan.
 TỔNG
01 QUAN (3) LUẬT ĐẤT ĐAI
(Điều 125, 126 và 127) Đối với dự án khu đô thị, dự án nhà ở thương mại:

 Đấu giá không thể tạo được quỹ đất đủ lớn để thực hiện các dự
án khu đô thị, khu nhà ở thương mại có quy mô lớn.

 Luật Đất Đai chỉ cho phép nhà đầu tư được thỏa thuận về nhận
chuyển quyền sử dụng đất ở hoặc đang có quyền sử dụng đất
 Đấu giá
ở hoặc đất ở và đất khác để thực hiện dự án nhà ở thương mại.

 Đấu thầu => Khó khăn trong tìm kiếm quỹ đất ở để thực hiện dự án.

=> Đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư trở thành
 Thỏa thuận về nhận phương thức tiếp cận đất đai phổ biến và thực tế trong thời gian
chuyển quyền sử dụng đất tới.
 THỰC TRẠNG THI HÀNH
02
Các vấn đề pháp lý tồn đọng liên quan đến việc lựa chọn nhà đầu tư
cho dự án sử dụng đất thông qua đấu thầu.

Chỉ định thầu

Quy định về đấu thầu quốc tế

Thay đổi nhà đầu tư trong trường hợp đã có thông báo trúng thầu

Trình tự áp dụng đấu giá, đấu thầu

Tiêu chí để quyết định thực hiện đấu thầu

Tiêu chí đánh giá

2.1. Chỉ định thầu
LUẬT ĐẦU TƯ 2020

Nhà đầu tư có quyền sử dụng đất => chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận không thông qua đấu giá hoặc đấu thầu (Điều
29.4 của Luật Đầu Tư 2020)

LUẬT ĐẤU THẦU 2013 & NGHỊ ĐỊNH 25/2020/NĐ-CP

Áp dụng hình thức chỉ định thầu trong trường hợp chỉ có một nhà đầu tư có khả năng thực hiện do liên quan đến sở hữu trí tuệ, bí
mật thương mại, công nghệ hoặc thu xếp vốn.

LUẬT ĐẦU TƯ 2020 & DỰ THẢO NGHỊ ĐỊNH

Chỉ có một nhà đầu tư đăng ký và đáp ứng yêu cầu của hồ sơ mời quan tâm hoặc nhiều nhà đầu tư đăng ký nhưng chỉ có một nhà đầu
tư đáp ứng yêu cầu của hồ sơ mời quan tâm=> chấp thuận nhà đầu tư theo Luật Đầu Tư 2020 (Điều 18 Dự Thảo, Điều 29.3 của Nghị
Định 31/2021/ND-CP, Điều 29.3 của Luật Đầu Tư 2020)

Chỉ định thầu đối với dự án đầu tư có sử dụng đất “trong trường hợp chỉ có một nhà đầu tư có khả năng thực hiện do liên quan đến
sở hữu trí tuệ, bí mật thương mại, công nghệ hoặc thu xếp vốn” có tiếp tục được áp dụng theo trường hợp đang được quy định tại
Nghị Định 25/2020/ND-CP nữa không?
 Việc không quy định rõ ràng trong Luật Đấu Thầu 2023 cũng như Dự Thảo Nghị Định có thể dẫn đến khó khăn áp đụng trong
thực tế.
 2.2. Đấu Thầu Quốc tế

• Đấu thầu dự án có sử dụng đất: Chưa hấp dẫn, ngay cả đối với nhà đầu tư trong nước. Cụ thể, có khá
nhiều dự án chỉ có một nhà đầu tư đăng ký/đáp ứng điều kiện.
• Đấu thầu quốc tế: Ít được áp dụng do không nhận thấy các thông tin liên quan. Thay vào đó, theo một
số thông tin dự án mà chúng tôi được biết, đất thuộc phần lớn các dự án đầu tư có sử dụng đất thường
ban đầu do các nhà đầu tư trong nước nắm giữ, sau đó, được chuyển nhượng theo phương án luật định
cho nhà đầu tư nước ngoài.

NGUYÊN NHÂN

Tiền sử dụng Giải phóng mặt Yếu tố đảm bảo

Hạ tầng giao thông đất hoặc hiệu Nhà đầu tư đã được
bằng trên thực an ninh quốc
quả đầu tư xác định từ trước
tế phòng
 2.3. Thay đổi nhà đầu tư trong trường hợp đã có thông báo trúng thầu

Tại thời điểm ký kết hợp đồng, nhà đầu tư không đáp ứng
điều kiện theo yêu cầu của hồ sơ mời thầu => mời nhà
(1)
đầu tư xếp hạng tiếp theo đàm phán hợp đồng.
Trường Hợp Xảy Ra (Điều 29.6 của Dự Thảo Nghị Định)
Thực Tế Khi Đã Có
Thông Báo Trúng Thầu Tuy nhiên, chưa có quy định về trường hợp:
(2) Một hoặc nhiều nhà đầu tư trong liên danh thầu
muốn rút khỏi dự án.

Luật Đấu Thầu 2013 và Luật Đấu Thầu 2023 cũng như văn bản hướng dẫn chưa có quy định cụ
thể để xử lý các trường hợp tại điểm (2), dẫn đến trường hợp nhà đầu tư không có cơ sở pháp lý
để xử lý.
 Nghị định 25/2020/NĐ-CP Dự Thảo Nghị Định

Dự án đầu tư có
sử dụng đất

 Dự Thảo Nghị Định không có quy định về trình

2.4. Trình tự áp dụng tự áp dụng đấu giá và đấu thầu như Nghị Định
đấu giá, đấu thầu Không đủ điều
25/2020/ND-CP có quy định.
 Liên quan khác biệt giữa “đấu thầu dự án có sử
kiện đấu giá
dụng đất” và “đấu giá quyền sử dụng đất.”

Đấu thầu lựa

chọn nhà đầu tư
 Tạo kẽ hở để lựa
chọn nhà đầu tư
2.5. Tiêu chí để quyết định thực là “sân sau” của
hiện đấu thầu mình
Hộicó
Chỉ đồng
mộtnhân
nhàdân
đầucấp
tư tỉnh
Tạo ra kẽ hở để lựa
đăng ký thực hiện
chọn nhà đầu tưDỰ THẢO
“sân
hoặc có một nhà đầu
sau”.
tư đáp ứng điều kiện

Quyết định
LUẬT ĐẤT ĐAI Tiêu chí quyết định thực hiện đấu thầu đối với các dự án Không có quy định
2023 Điều 79.27 của Luật Đất Đai 2024 về tiêu chí đấu thầu.
Điều 126.1 (a)

• Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới hoặc cải tạo,

chỉnh trang đô thị.
• Dự án khu dân cư nông thôn.

13
 2.6. Tiêu chí đánh giá và chấm thầu
(Điều 20 ~ Điều 25 Dự Thảo Nghị Định)

Yêu cầu về năng lực và kinh nghiệm
Yêu cầu về phương án đầu tư kinh doanh
Yêu cầu về hiệu quả đầu tư phát triển
ngành, lĩnh vực, địa phương
Yêu cầu về hiệu quả sử dụng đất
20-30% số
• Tiêu chí đánh giá và điểm thầu cho năng lực kỹ thuật
điểm chấm và kinh nghiệm chiếm đến 20-30% tổng số điểm
• Tuy nhiên, khác với các loại đấu thầu khác, có 02
tiêu chí quan trọng trong đấu thầu dự án có sử dụng
20-50% số đất để lựa chọn nhà đầu tư sau:
điểm chấm
1. Năng lực về tài chính; và
2. Phương án có hiệu quả nhất.
30-50% số
điểm chấm
Việc đánh giá có vẻ chưa phù hợp với mục tiêu chính
của đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án sử
dụng đất
 2.7. Điều kiện đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư cho Dự án có sử dụng đất có không đồng nhất
(Điều 20 ~ Điều 25 Dự Thảo Nghị Định)

Luật Đất đai 2024 Luật Quy hoạch đô thị, Luật Xây dựng

Có quy hoạch chi tiết hoặc có quy hoạch phân
khu tỷ lệ 1/2000 được cơ quan có thẩm quyền
phê duyệt
Điều kiện theo quy định của pháp luật về
đấu thầu
Các điều kiện khác theo Điều 126
Luật Quy hoạch và Luật xây dựng có quy định là Bản
vẽ của đồ án quy hoạch phân khu được thực hiện theo
tỷ lệ 1/2000 hoặc tỷ lệ 1/5000
Khoản 4 Điều 11 của Nghị định 25/2020/NĐ-CP (được
sửa đổi) có quy định điều kiện đầu thầu là Phù hợp với
kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch xây
dựng có tỷ lệ 1/2000 hoặc 1/500 (nếu có) hoặc quy
hoạch phan khu đô thị có tỷ lệ 1/2000 hoặc tỷ lệ
1/5000 theo quy định của pháp luật
 KIẾN NGHỊ
03
 • Làm rõ việc áp dụng chỉ định thầu như đang được quy định tại Nghị Định 25/2020/ND-CP để
1 lựa chọn nhà đầu tư đối với dự án đầu tư có sử dụng đất

• Hướng dẫn chi tiết việc áp dụng đấu thầu quốc tế đối với dự án đầu tư có sử dụng đất.
2

• Quy định về trường hợp thay đổi nhà đầu tư trong trường hợp đã có thông báo trúng thầu.
3
Đề nghị bổ sung quy định
• Xem xét tiếp tục áp dụng trình tự áp dụng đấu giá và đấu thầu tương tự Điều 11.5 Nghị Định
làm rõ các vấn đề sau đây 25/2020/NĐ-CP.
4
trong Dự Thảo Nghị Định:
• Làm rõ tiêu chí quyết định thực hiện đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử
dụng đất quy định của luật đất đai làm căn cứ cho HĐND cấp tỉnh quyết định tại Dự Thảo Nghị Định
5 hoặc các nghị định thông tư hướng dẫn Luật Đất Đai.
• Điều chỉnh tiêu chí đánh giá năng lực nhà đầu tư cho phù hợp với mục đích của đầu thầu lựa chọn
6 nhà đầu tư thực hiện dự án sử dụng đất.

• Kiến nghị liên quan đến quy định vốn chủ sở hữu, nắm giữ 100 vốn điều lệ, chuyển nhượng dự án
7 và một số vấn đề khác
TUYÊN BỐ VỀ TRÁCH NHIỆM
Nội dung này là sản phẩm của tác giả và không phản ánh quan điểm hay lập trường của Nishimura & Asahi.
Ngoài ra, nội dung này không nhằm mục đích tạo mối quan hệ giữa luật sư và khách hàng, không phải là tư vấn pháp lý và
không thay thế cho hoạt động tư vấn pháp lý. Các tình huống pháp lý thực tế và cá biệt cần được xem xét với sự tư vấn của cố
vấn chuyên môn trước khi thực hiện bất kỳ hành động nào liên quan đến chủ đề được đề cập tại đây.
Giới Thiệu Người Thuyết Trình
Vũ Lê Bằng
Luật Sư Thành Viên
v.l.bang@nishimura.com
+84 28 3827 8604
Luật sư Bằng chuyên về mảng đầu tư nước
ngoài vào Việt Nam, bao gồm các lĩnh vực về
Chứng Nhận
doanh nghiệp và mua bán, sáp nhập doanh
▸ Luật Sư Việt Nam nghiệp (M&A), ngân hàng và tài chính, bất
động sản, xây dựng, lao động và giải quyết tranh
chấp. Luật sư cũng có bề dày kinh nghiệm tư
vấn khách hàng về cạnh tranh không lành mạnh,
chứng khoán, các giao dịch trên thị trường vốn,
đầu tư dự án, các dự án cơ sở về hạ tầng và dự
án về năng lượng..
Ấn Phẩm Tiêu Biểu
▸ 2022 | Vietnam: Nocảtable points of Decree 02/2022/ND-CP providing guidance on the
Law on Real Estate Business.
▸ 2022 | Explanation of Global Standards and Laws and Regulations of Sending
Countries for the Smooth Recruitment of Migrant Workers
▸ 2021 | Vietnam: Notable Implications of Decree 148 on The Law on Land
▸ 2021 | Getting the Deal Through - Corporate Governance 2021: Vietnam
▸ 2020 | The Public-Private Partnership Law Review - Sixth Edition: Vietnam
Học Vấn
▸ 2024 | Trường Luật Antonin Scalia – Đại học George Mason tại Bang
Virginia, Hoa Kỳ (Thạc Sĩ Luật Hoa Kỳ)
▸ 2006 | Đại Học Luật và Kinh Doanh Quốc Tế (TLBU) tại Seoul, Hàn
Quốc (Thạc Sĩ Luật Quốc tế)
▸ 2001 | Đại Học Luật Hà Nội (Cử Nhân Luật)
Về Nishimura & Asahi
Một trong những công ty luật quốc tế lớn nhất và toàn diện nhất khu vực Đông Nam Á
Với hơn 800 chuyên gia trên thế giới, chúng tôi cung cấp toàn diện các dịch vụ pháp lý trong mọi lĩnh vực kinh doanh toàn cầu. Thông qua việc hiểu rõ hoạt động kinh doanh của khách hàng,
chúng tôi đã mang lại cho khách hàng những giá trị đích thực, kể từ năm 1966.

Mạng lưới văn phòng ngày càng mở rộng của chúng tôi cung cấp toàn diện các dịch vụ xuyên biên giới nhằm đáp ứng đa dạng các hoạt động và yêu cầu kinh doanh.

Công Ty Luật Châu Á Của Năm

tại The Asia Legal Awards 2021, 2024

Được đề tên là một trong năm công ty luật tốt nhất khu vực Châu Á –
Thái Bình Dương
bởi Thomson Reuters Law Firm Brand Index 2022
Chúng tôi được xếp hạng cao đối với các thước đo chỉ số chính, bao gồm các
hoạt động đa quyền tài phán, mua bán và sáp nhập doanh nghiệp tổng thể, và
tố tụng đa quyền tài phán. Chúng tôi cũng được xếp hạng cao cho các công
*1 Associate office
việc pháp lý có giá trị lớn.
*2 Including some Alliance and Associate offices
Nishimura & Asahi tại Việt Nam

Chúng tôi là một trong những công ty luật quốc tế lớn nhất tại Việt Nam, cung cấp dịch vụ pháp lý xuyên biên giới và liền mạch dựa trên sự hiểu biết
sâu sắc về nền văn hóa độc đáo, khung pháp lý và thông lệ thương mại gắn liền với hoạt động kinh doanh tại Việt Nam.
Hà Nội Thành phố Hồ Chí Minh
Từ năm 2011 Từ năm 2010

Phòng 607, Tòa nhà 63 Lý Thái Tổ Phòng 1102, Tầng 11, Tòa nhà Sun Wah, 115 Nguyễn Huệ Quận 1

63 Lý Thái Tổ, Quận Hoàn Kiếm, Hà Nội, Việt Nam Thành phố Hồ Chí Minh, Việt Nam

Sđt: +84-24-3946-0870 Sđt: +84-28-3821-4432

Các chuyên gia có kinh nghiệm tại Việt Nam Xếp hạng trong các chỉ mục uy tín

6 Luật Sư Thành Viên

33 Luật Sư Tham Vấn/Luật Sư

11 Trợ lý luật sư Công Ty Việt Nam của chúng tôi được trao Bằng khen của Bộ Tư Pháp nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam ngày 22/12/2023.

Bằng khen danh giá này được trao cho các công ty luật vì những đóng góp đặc biệt của họ trong hoạt động và cho sự phát triển ngành
Chúng tôi được xếp hạng 9 tại Việt Nam (hạng 4 đối với các công ty luật pháp lý tại Việt Nam. Hiện nay chỉ có bốn công ty luật (bao gồm công ty luật trong nước và nước ngoài) nhận được vinh dự này, và
nước ngoài) bởi ALB Top 50 Largest Law Firms 2023. chúng tôi là công ty luật duy nhất của Nhật Bản được nhận vinh dự này.
Market recognition
Các xếp hạng nổi bật gần đây
• Leading Firm - Real Estate and Corporate/M&A in Vietnam Chambers Asia-Pacific (2019-2024)
• Leading Firm – Real Estate and Construction (2019-2024) and Corporate and M&A (2017-
2024) in Vietnam - The Legal 500 Asia Pacific

Các giải thưởng và công nhận nổi bật gần đây

• Asian Law Firm of the Year at The Asia Legal Awards (2021, 2024)
• Overseas Practice Law Firm of the Year at ALB Japan Law Awards (2021, 2023)
• Named a top 4 “Most Innovative Law Firm in Asia-Pacific” at Financial Times Asia-Pacific
Innovative Lawyers Awards 2022
• Named a Top 5 brand in the Asia-Pacific region in Thomson Reuters’ Asia-Pacific Law Firm
Brand Index 2022
• Finance Firm of the Year in Asia at The Asia Legal Awards 2022
• Japan Law Firm of the Year for the fourth straight year at ALB Japan Law Awards (2019-2022 )
Công ty Luật TNHH Nishimura & Asahi Việt
Nam
Phòng 607, Tòa nhà 63 Lý Thái Tổ,
63 Lý Thái Tổ, Quận Hoàn Kiếm,
Hà Nội, Việt Nam
Tel: +84 24 3946 0870
Fax: +84 24 3946 0871

Chi nhánh Công ty Luật TNHH Nishimura &

Asahi Việt Nam tại Thành phố Hồ Chí Minh
Phòng 1102, Tầng 11, Tòa nhà Sun Wah
115 Nguyễn Huệ, Quận 1
Thành phố Hồ Chí Minh, Việt Nam
Tel: +84 28 3821 4432
Fax: +84 28 3821 4434